没有乐成的企业，只有时代的企业。与时代脉搏息息相关的房地产企业们应该对此深有感慨。
已往几年间，房企们的增长普遍受益于中国的城镇化历程，它们在财报中也热衷于提到城镇化。这些企业中，起家于郊区大盘的碧桂园（HK:02007）可以说是其中的典型。
3月26日，碧桂园股价上涨8.11%，总市值到达2144亿港元。就在上一日，其公布了2020年财报，并在财报中以很大的笔墨提及“新型城镇化”。受益于中国城镇化历程而跃升为中国顶尖房企的碧桂园，深深明确时代加诸于自身的烙印，并努力奔赴下一个时代机缘。
“十四五”计划提出，我国坚持走中国特色新型城镇化门路，深入推进以人为焦点的新型城镇化战略，到2025年常住人口城镇化率将提高到65%。而2020年我国常住人口城镇化率凌驾60%，碧桂园看到的就是4个百分点背后的时机。
4个百分点的提升，是中国未来五年的目的，对碧桂园来说，这固然不只是五年，而是恒久的目的指向，需要它拿出长跑的准备。
城镇化红利继续
“中国经济增长新的动能，百分之七八十都在城镇化的历程之中”。
上面这句话是全国政协经济委员会副主任、中国生长研究基金会副理事长刘世锦提出的。事实也简直如此，已往几年间，房地产、家电、汽车等工业的生长已履历证了城镇化对经济和工业的动员作用。未来，随着“十四五”计划的出台以及下一步城镇化目的的提出，中国经济增长动能以及相关工业的生长都是可以预见的。
2021年全国政府事情陈诉指出，“十四五”期间将深入推进以人为焦点的新型城镇化战略，加速农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%。
根据国家统计局宣布的数据，2020年，我国常住人口城镇化率是凌驾60%。这意味着，未来五年间，城镇化率4个百分点的提升将是我国经济以及包罗房地产、家电等行业在内机缘所在。
关于城镇化率，有一个比力流传的看法，那就是城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇。以此盘算，4个百分点背子女表的是众多的投入，以及包罗住房、消费等在内的庞大需求。
已往几年间，众多房企的增长即受益于城镇化，分享了城镇化下住民“住房”需求溢出而发生的红利。随着十四五计划的出台，它们未来的生长偏向也基本确定，那就是继续分享新城镇化红利。
克而瑞分析认为，新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，约莫5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望动员不菲的增量购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。
有房企高管曾表现，每年将有一千万人从农村迁移到城镇，如何从中分享红利是每个房企的机缘与挑战。
碧桂园就是其中之一。“中国的城镇化另有很长的路要走，人民对幸福生活的追求不会变，未来大批农村人口还将进入生活配套更为富厚的县、镇生活。”碧桂园在2020年年报中对“城镇化”着墨颇多，显然继续看佳中国的继续城镇化。
确定性时机
“我宣布，碧桂园云著住宅等11个项目，开工！”2月18日，陕西省渭南市富平县，2021年第二次项目集中开工发动会暨碧桂园·云著住宅项目开工仪式正式开工。这里是2020年全国县城新型城镇化建设示范单元，随着城镇化的生长，正在不停融入西安都市圈。
政府事情陈诉中提出，要生长壮大都会群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施都会更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化生长质量。配套的，“十四五”计划中放开或放宽了300万以下都会，300-500万人口都会的户籍限制。
两者相联合，“以县城为重要载体的城镇化建设”以及户籍限制的放开，为中国未来几年的城镇化以及房企的生长指明晰偏向，那就是下沉市场。
富平县项目开工的背后，承载的正是碧桂园对未来城镇化的笃定和想象。在杨国强看来，随着农民工人为提升，他们会发生居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大都会买房，也不会在缺乏交通、商业、医疗和教育配套的农村住，最大可能会在有基本配套、生活便利的城镇居住。
像富平县这样的三四线市场，碧桂园其实已早早进驻，且各处着花。2019年，杨国强曾经表现，中国城镇化是一股不行逆的时代大潮，地产市场未来规模仍然庞大，自己看佳三四五线都会的房地产市场。
| 碧桂园全国项目笼罩
固然，对当下的城镇化来说，城镇化指向的不止是三四线市场，甚至有五六线都会；城镇化代表的不只是住民落户，盖屋子卖方、买房，而是人能真正地在当地生存、生活、事情。
如果说传统城镇化是物的城镇化，那么新型城镇化就是人的城镇化，更突出“以人为本”。“十四五”计划指出，要完善新型城镇化战略，坚持走中国特色新型城镇化门路，推进以人为焦点的新型城镇化。
那么，在这场“以人为焦点”的新城镇化中，房企们有哪些空间和时机?
一方面，无论一二线照旧三四线、五六线的住民，现在想的不只是有屋子可住，更是有质量佳、服务佳的佳屋子可住。正如正如杨国强所说，“所有追求优美生活的中国人天天都在奋斗之中，在有适当经济条件的时候，他们首先思量的是希望居住得更佳。”
今年年头，基于对450万户业主居住需求的跟踪调研，碧桂园推出“星、府、云、天”四大产物系列，在满足基本居住需求的同时，满足人们的康健、绿色等人文诉求，与以人为焦点的新城镇化历程相契合。
另一方面，要使人真正在一个都会定居生活下来，他/她需要的不只是屋子，另有一系列配套，大量涌进都会的住民将陪同着办公、行政、娱乐消费、交通等需求。对于房企，尤其是碧桂园这样拥有强大配套能力的房企来说，这无疑是一大时机。
碧桂园此前的城镇化生长，前期会投入大量资金举行配套建设，包罗旅店、商场、学校、交通枢纽。碧桂园开发的第一个楼盘顺德碧桂园，如今拥有住宅、办公、旅店、公寓、会所、购物、交通“七位一体”等组合业态，实现了都会的内循环。
今年碧桂园开工的富平县项目，同样也在配套上做了“文章”，开工项目共11个，包罗碧桂园·云著住宅项目、中国银行陕西省分行档案治理中心建设项目等，席卷住宅、工业等方面。
新城镇化那4个百分点的比率提升，背后孕育的是大量时机，对于当前生长充满不确定的房企来说，这是它们能抓住简直定性时机。
碧桂园的恒久主义
2001年，碧桂园的凤凰城项目落户广东省广州市增都会。“如果没有碧桂园开发的凤凰城，就没有今天的新增城。凤凰城的落户和生长为我们带来了生长商机，引来本田汽车、五羊摩托车落户增城。”当地人曾如此点评道。
作为中国新型城镇化历程的身体力行者，一直以来，碧桂园紧随国家城镇化程序，从一二线到五六线合理平衡结构，并连续聚焦深耕。
财报显示，2020年碧桂园销售额中一二线孝敬39%、三四线孝敬61%，这与已往几年间的比例基本一致。停止2020年底，碧桂园业务遍布中海内地31个省，289个地级市，1350区县，项目总数到达2958个。
同时，2020年尾，碧桂园2.25万亿元的权益可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大都会群。
随着“十四五”计划的提出，新城镇化的继续推进，碧桂园在这场险些所有房企都要投身的战场上占尽先机。
有的时候，偏向对并不意味着能到达终点，在偏向对的同时更需要有长跑的“耐力”，需要踩对每一步。如杨国强所说，乐成企业有两个要素，一是守法合规、为社会进步做孝敬，二是从谋划治理、人才梯队、履历积累等方方面面深扎基本，能在市场风雨中屹立不倒。
如果说投身城镇化正是碧桂园寻求与社会协同生长的方式之一，也是它能够获得久远生长的支撑之一，那么碧桂园要想真正在这局面向未来五年、十年的战争中获胜，更需要的是从谋划治理、人才建设等方面修炼内功。
固然，碧桂园的内功修炼早已开始，自2018年下半年开始，其就以“行稳致远”战略统筹生长的方方面面。正是这一战略下，2020年碧桂园虽然股东权益的条约销售金额再创新高，同比增长3.3%至约5706.6亿元，但总借贷余额同比下降11.7%，净欠债率低至55.6%。
为了进一步加速自身的城镇化生长，提升竞争力，碧桂园自2019年开始强化治理，对组织架构举行调整，2020年更是对区域公司举行调整，实现精致化运营。
2020年碧桂园对区域公司举行调整，区域公司数量增至105个，对区域举行再拆分和新建立，好比原沪苏区域此次拆分为沪苏、南通、苏中、苏北4个区域，北京裂变出冀北，天津裂变出冀东等。
碧桂园的这一举动正是为了“响应国家新型城镇化建设战略部署，进一步聚焦深耕一到六线市场”。在杨国强看来，“蜻蜓点水即是是竹篮吊水”，裂变是为了“每个项目都要精致深耕”。
通过区域调整，碧桂园向治理要效率，并提升了自身在三四线都会以及城镇化生长中的竞争力。2020年碧桂园销售额约占全国商品房销售额的5%，在其进驻的三四线都会中，平均市占率约为8%，其中9个三四线都会销售额凌驾百亿。
2021年，其一连第三年将“全竞提升”作为年度主题，进一步通过自我检视提升全周期综合竞争力，迈向高质量生长阶段。今年年头，碧桂园提出从六个方面界说全面提升竞争力，其中包罗坚持恒久主义，口碑至上，一切以客户为中心等。
治理是一切的基础，而在治理之上，碧桂园的产物力、营销力将使它“全竞提升”，“走得更久、更稳、更远”。
结语
当前不确定性骤增的房地产市场，新城镇化以及它所带来的机缘是为数不多简直定性之一。
“十四五”定调，为所有企业吃了一颗放心丸——向下沉市场要生长，向改善型需求要生长，将自身生长与区域经济、城镇经济生长相联合。
已往的四十年间，中国各行各业都受益于大趋势，大政策，履历了“水大鱼大”的时代。但实际上，趋势与政策并不能天然养活所有人
那么，政策与趋势之外，什么才气驱动企业的久远生长？谜底是企业自己——中国地产行业已进入治理红利时代。政策红利之外，这是企业增长的另一确定性泉源。
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