出品 | © 探客Tanker

作者 | © 行者

编辑 | © 蛋总

3月25日，碧桂园公布了2020年全年财报。从财报数据来看，曾号称“宇宙第一房企”的碧桂园在2020年过得确实不容易。

财报显示，2020年，碧桂园实现总收入约为人民币4628.6亿元，同比下降约4.7%；实现毛利1009.1亿元，净利润约541.2亿元，与2019年同期相比划分下降21%和11.6%；公司股东应占净利润约为人民币350.2亿元。

销售方面，2020年，碧桂园实现归属公司股东权益的条约销售金额约人民币5706.6亿元，同比增长3.3%；归属公司股东权益的条约销售面积约6733万平方米，同比增长8%。2020年，碧桂园权益条约销售回款约为人民币5193亿元，回款率到达91%。

欠债方面，停止2020年12月31日，碧桂园总借贷从3696亿元下降至3265亿元，同比下降了11.7%，净借贷比率为55.6%；加权平均借贷成本为5.56%，相较2019年12月31日下降了78个基点。停止2020年底，团体可动用现金余额达1836.2亿元，现金丰裕。

从财报整体数据来看，碧桂园在2020年受到疫情的影响，收入和利润下降的幅度都凌驾10%，但依然算活得比力不错的一家房地产公司。甚至由于债务指标之类的焦点欠债的“断崖式下降”，在国家要求房地产公司注意“三条红线”的大背影下，有着努力的经济和社会意义。

然而，香港部门焦点财经媒体却表现，由于碧桂园2020年每股盈利仅为1.57元，基础不及市场预期，因此投行分析师对其前景表现灰心。

港媒这样反映，确实让人感受很是意外。那么，碧桂园的这份最新财报究竟转达出了什么信号？「探客Tanker」对此举行了一番深究。

1、地产体现稳健

众所周知，房地产是一个资本和资源麋集型的工业，经由多年生长，逐渐形成焦点企业团组的地产商，因此外界对其收入和利润的增长都有着不小的预期，究竟房地产一向是高收入高利润的行业。

然而，到了2020年，房地产企业的日子日益惆怅。一方面，随着疫情的效应扩散，房地产提前进入隆冬期；另一方面，国家的相关调控政策落地迅速实施，也让许多房地产企业从不适应到茫然，再得手足无措。

更重要的是，为了规范行业的生长，也为了制止房地产自由落体式的收缩，2020年8月，地产主管部门组织房地产焦点企业开会，正式提出了国家羁系层面临于地产谋划的“三条红线”。

所谓“三条红线”，即房地产企业剔除预收账款之后的资产欠债率大于70%，净欠债率大于100%和现金短债比小于1。

详细而言，在这三条红线之上的房地产企业被羁系部门认定是在资金层面存在严重的问题，各地方不再向处于红线区域的房地产企业开放土地出售事宜，而需要等到房地产企业解决所有的债务问题，使其财政指标降到红线之下，才气继续开展土地买卖收储的行动。

实际上，“三条红线”是在倒逼企业增长方式从财政杠杆驱动的“规模扩张型”向稳健生长的“质量效益型”转变。国家希望房地产企业能拓宽融资渠道和互助模式，控制拿地节奏，加速销售回款，增加现金流，降低三条红线相关指标，将欠债率降到宁静线内。

绝不夸张地说，“三条红线”左右了2020年各大房地产企业的谋划战略。碧桂园也是如此，只不外一直以来追求高转化率的碧桂园，在国家三条红线的高压政策治理之下，有些“歪打正着”的如鱼得水。

“我们低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘……这样的速度别人做不到，这样的把控，别人做不到，我杨国强能做到。”这是碧桂园首创人杨国强的一句豪言。

事实上，碧桂园的“高周转”在业内成名已久。有房产商就表现：“许多地产圈的人都很羡慕碧桂园的做法，只恨自己的制度和治理做不到碧桂园那样的周转速度。”

有报道称，2020年碧桂园已将“高周转”尺度由“456”（拿地之后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转）提高到了“不行能完成”的“345”，其总裁莫斌为贯彻这一目的，还曾一周内连签三份内部加急文件。

但不管怎么说，高周转一定增加了资金使用的速度，也降低了从外界获取债务的需求，而从另一个方面实现了保证碧桂园把自己的财政指标控制在“三条红线”之下的目的。

因此，虽然团体的规模不小，但在2020年碧桂园的恒久和短期债务风险却很低。

据悉，2020年上半年，碧桂园的权益销售回款率达94%，全年回款率有所下降，却也到达91%，实现一连五年凌驾90%；而且停止2020年12月31日，当期可用现金余额为1887.79亿元，占总资产的比重达10.5%，另外另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用。

当宏观调控升级至“因地制宜、多策并举”的精准化管控阶段，对企业的精致化治理水平也提出了更高要求。在这一点上，碧桂园不仅展示出了一定的前瞻性，而且还挺“自律”。

2020年财报显示，碧桂园银行及其他乞贷、优先票据、公司债券和可换股债券划分约为人民币2073.23亿元、734.1亿元、404.8亿元和52.72亿元；在2019年12月31日这一组数据划分约为：2527.93亿元、648.93亿元、464亿元和55.17亿元。

由此可见，碧桂园在2020年不光每个欠债项目都比上一年有显着下降，而且实现了自上市以来一连12年资产欠债率保持在70%以下。

此外，在用度管控上，碧桂园也有一定的成效，碧桂园2020年营销及市场推广成本约137.52亿元，较2019年度的163.65亿元下降了16.0%；2020年度的行政治理用度约139.19亿元，较2019年度的175.38亿元下降了20.6%。

因此，稳健且多元的业务结构，让碧桂园成为海内房企少见的投资级港股蓝筹股之一。2020年8月，《财富》杂志公布2020年世界500强榜单，碧桂园以703.35亿美元的营收位列榜单第147位，亦是全球房地产行业首位。

2、问题还在那里

不外，碧桂园看似谋划一片良佳，甚至在2020年危机四伏的市场中还能安然渡过，但其在房地产主业上，依然存在着一些不容忽视的问题，这跟碧桂园自己的“房地产开发商”定位有很大关系。

一方面，在很长时间以来，碧桂园给外界的印象之一就是其在三四线都会的疯狂结构。

2020年8月，碧桂园在半年财报说明会上，被媒体问及三四线都会开发的问题时，碧桂园团体常务副总裁程光煜就表现，“中国房地产及其相关行业的市场依然辽阔，碧桂园恒久看佳三四线都会的生长。”

财报数据也证实了这一看法。迄今为止，碧桂园的项目已经遍布了中海内地31个省区市，288个地级市，1334个县/镇区。这意味着碧桂园在县城开拓的脚步从未停止，在中国70%的三级行政区中留下了碧桂园的印记。

但另一方面，中国的房地产企业已经越来越把自己的项目向一二线都会集中，险些所有的房企在财报里都市着重强调：我们的都会结构以一二线都会为重心，或者是，我们只在人口流入的都市圈都会结构等等。

这个背后折射出的是，整其中国都会的生长变化、都会人口的新结构，以及中国房地产市场的格式变化。

究竟，如果一家房企说自己的项目八成都在一二线都会，那么，资本市场会认为它的宁静边际很稳定；如果这家房企再说自己的地价很自制，那么资本市场就会对它的利润水平越发乐观。

这其实是现在资本市场对于房地产企业最大的一个认知，而现在似乎有些反其道行之的碧桂园，在整个房地产大趋势眼前显得有一些无助。

反映到财报上，就是收入上的数据泛起了一些摇摆。

实际上，2020年是碧桂园一连几年年收入实现增长之后，唯一泛起收入回落的年份。财报数据显示，2020年度碧桂园收入约为人民币4628.56亿元，较2019年度4859.08亿元下降约4.7%；毛利2020年实现1009.05亿元，2019年是1266.37亿元，下降凌驾20%；而归母净利润2020年是350.22亿元，2019年是395.50亿元，下降幅度为11.45%。

上述数据就展现了一个大问题。

严格意义上说，如果拿地的战略没有任何变化的话，2020年相较2019年如果房地产销售收入下降近5%，则毛利和归母净利润下降的幅度应该类似。但现在毛利的下降幅度最高，归母净利润的下降幅度险些等同于毛利的50%，而收入下降的幅度即是毛利的1/4。

在这种情况下，我们能做的解释就是：要么是碧桂园为了回笼资金，不惜疯狂打折销售自己的产物，以便能尽早排除在红线之上的一些财政数据的危机；要么就是碧桂园原有在三四线都会结构的许多项目，由于受到地方房地产市场管控的影响，不得不接纳比2019年还偏低的开盘价入市生意业务。

因此，虽然杨国强一直宣称自己看佳中国城镇化的红利，认为碧桂园必将随着三四线都会群体的崛起而逐渐上升，但在详细的财政指标眼前，碧桂园的治理团队也不得不举行“妥协”。

最新的消息显示，在对外公布新闻剖析财报时，碧桂园的治理层明确表现地工业务未来生长的重点也依然是一二线大都会。

要害是，从收入的比例来看，碧桂园凌驾97%的收入依然来自于传统的房地工业务。这也就使得杨老板在资本市场投资人的眼前，为了掩护股价以及投资人权益，不得差池原有的公司地产生长计谋举行调整。

3、扶不起的转型

现在看来，碧桂园凌驾97%的收入来自于传统房地工业，这从另一个角度也说明碧桂园这几年不停对外宣讲的“业务转型”，现在仍未落实。

相关新闻显示，自2018年碧桂园宣布进军机械人领域以来，两年时间内，碧桂园号称搭建了完整的机械人高科技工业——校企互助、机械人餐厅、数千项专利申请、数十项投放测试……以餐饮机械人和修建机械人为焦点的碧桂园机械人应用，在逐渐向广泛领域拓展。

2020年年中，消息称碧桂园打造的全球首个机械人餐厅综合体亮相广东顺德，这个面积近2000平方米，可以同时容纳600人就餐的综合体，从迎宾、点餐、制作到送餐、买单，全部由机械人完成。

在房地产施工领域，碧桂园也有新的“野望”。2020年9月，碧桂园投资的博智林机械人建立的以修建机械人为焦点的人机协同作业施工体系正式投入使用，该企业也递交了专利有效申请2500多项，获得授权700多项，发现专利120余项，在研修建机械人50多款，其中，近40款已投放工地测试应用。

“未来20年，50%的事情会被机械人取代，用最快的速度，在修建行业把工人数量淘汰50%，这样修建工地的人员伤亡就会大大淘汰。”这是杨国强在2018年对机械人工业的想法，其时他还豪言壮语地许下了“投资800亿”的誓言。

此外，碧桂园的另一个转型领域是现代农业。“42年前我种田，42年后我还种田。”杨国强曾说过这样一句话，被外界解读为碧桂园多元化业务构架中现代农业的职位。

就在2020年10月，碧桂园团结北大荒启动共建的全球首个超万亩无人化农场，几十台农机现场演示了粮食耕作管收的全流程无人化作业，向世人诠释了“高科技农业”。

财报显示，碧桂园还拓展了外洋大农业、研发服务、智慧种业、现代农业工业园和社区生鲜门店等多个板块，建设了“武汉种谷”、广东德庆贡柑工业园及云南保山农业科技园等一大批项目。

如果光看上述相关的报道和财报，人们会以为碧桂园的转型已经到了“要害的时刻”，未来碧桂园将成为一家科技和农业驱动型的企业。

然而，事实却是现在碧桂园的转型虽被媒体报道称“已逐渐落地”，但在碧桂园的财政报表中，关于这些转型的真实运营情况是难寻踪迹的。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

在最新财政报表中，“其他收入”这部门主要包罗物业投资、旅店谋划及其他，固然碧桂园转型的许多业务也包罗其中，年度收入由2019年的46.77亿元增长到2020年的47.36亿元，上升了1.3%。

然而，问题是这其中大部门收入照旧由旅店谋划带来的，而且由于这部门收入的报表没有详细列支，机械人、现代农业等转型业务到底在其中占了多大的份额，依然是一个未知数。

但纵然47亿元全下属于新型业务的收入，这部门收入自己占碧桂园总收入的比例不到3%，对于碧桂园试图通过转型去弥补业务收入的庞大缺口，险些是杯水车薪。

从这个点上来说，现在这些碧桂园想转型的业务偏向还处于培育期，在碧桂园的业务群体之中起不到主要的促进和推行动用。

这意味着，现在谈碧桂园“乐成转型”还为时尚早。

而原本碧桂园把杨国强未来生长的连续性压在三四线都会的城镇化上，但陪同着房地产企业集中化的日益提升，以及国家对房地产市场调控政策的趋紧，之前确定的房地产主业战略目的能否实现，需要打上一个庞大的问号。

今年，面临调控趋紧、转型不顺，再加上外部资本市场的情况日益恶劣，放到碧桂园杨老板及其治理团队眼前的问题也将越来越多。

因此，磨练企业治理智慧的时候到了。

简朴点说，若碧桂园想要解决问题，就要从已往的“快和大”转变到“佳与强”，从已往单一地强调物质和科技的乐成，提升到也能兼顾人文和精神的综合丰盈。

究竟，虽然“强者恒强”是房地产领域的生长纪律，但创新在任何时候都是破局的“钥匙”。对于杨老板来说，究竟哪把钥匙管用，现在还不得而知。

但问题是，留给碧桂园破局的时间，确实不多了。

*文中题图来自：摄图网，基于VRF协议。