华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 于丽丽 李贝贝 北京报道
今年以来，房地产市场持续低迷，虽然金九银十不复以往的繁荣，但即将至年关，房企也在竭尽全力拼一把。克尔瑞数据显示，2022年9月百强房企销售操盘金额环比增长10%，超半数百强房企实现单月业绩环比增长。
今年以来，为刺激楼市，多地陆续出台多项优惠政策。10月9日，复旦大学经济学院院长张军对《华夏时报》记者表示，“房地产具有投资属性，对政策的调整是相对敏感的，陆续出台的政策，市场不可能完全无动于衷。市场主流情绪从悲观到乐观，还需要政策的积累。等到大家的想法聚到一起时（普遍看好楼市），市场就会发生改变。”
9月百强房企销售环比增长10%
还有3个月即将年关，9月正是房企年内奋力抢收业绩的关键时间。克尔瑞数据显示，百强房企9月的销售操盘额5709.6亿元，规模环比增长10%。虽然同比仍下降25%，但降幅正在持续收窄。
中指院数据显示，百强房企1-9月销售额均值为540.8 亿元，同比下降45.1%，降幅较上月收窄1.1%。虽然同比降幅仍然较大，但中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，“百强房企的销售降幅已连续4个月收窄。”同时，刘水形容重点房企当前的销售情景为“呈现弱复苏”。
单个企业来看，今年前9个月，销售额超3000亿的企业分别是碧桂园、保利发展和万科。销售额2000亿至3000亿的企业分别是中海地产、华润置地、招商蛇口。1000亿至2000亿之间的企业分别是绿城中国、金地集团、融创中国、中国金茂、滨江集团、旭辉集团、绿地控股、建发房产。
具体到9月来看，超半数百强房企实现单月业绩环比增长，其中30家企业的环比增幅在30%以内，25家企业环比增幅超过30%。值得提到的是，华润、招商、绿地、越秀、仁恒等企业的环比增幅均在35%以上。综合来看，9月单月内，业绩同比降低的企业数量约7成，有3成企业实现单月同比增长。
值得提到的是，虽然多数企业销售额同比大幅下降，但也有部分企业表现突出。越秀地产今年前三季度销售额800亿元，同比增长12.4%。9月单月，越秀地产合约销售额预计超170亿元，环比增长109%，同比上涨183%。
今年前三季度，销售额不同等级阵营的企业数量变化比较大。千亿以上企业15家，较去年同期减少12家，销售额均值1841.3亿元；500-1000亿的企业14家，同比减少13家，销售额均值641.6亿元；300-500亿的企业26家，同比减少1家，销售额均值368.6亿元；100-300亿的企业45家，同比减少22家，销售额均值175.4亿元。
前三季度，部分企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。其中，央企、国企如华润、招商、建发、越秀、华发等，优质民企如绿城、滨江、万达等。
克尔瑞相关分析人士认为，“目前行业格局正从强者恒强转向稳者更强。中长期来看，行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力交付力强、市场认可度较高的央企、国企以及部分优质民企为主导。”
据中指初步统计，2022年前三季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3143万平方米，同比下降38.1%，市场情绪整体偏低。进入9月后，重点100城成交面积环比略有增长，但同比降幅仍超两成，“金九”表现不及预期。
10月9日，IPG中国首席经济学家柏文喜对《华夏时报》记者表示，“楼市下滑不单是房地产行业周期的原因，这与行业本身发展阶段、行业长期调控有关，也和行业长期的问题积累与宏观经济下行造成的行业基本面发生质变有关。”
同日，合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者分析，“目前来看，三四五线城市政策刺激力度更大，但这些城市的提振效果并不明显，且这些城市人口外流以及刚需和改善已经得到较大的满足。一二线城市市场潜力大，但调控政策相对谨慎。总体来说，市场和调控政策尚处于‘胶着期’，调控政策继续放松，才可能真正拉动市场。”
如何拉动市场？
市场的火爆和清冷在对比之下越发明显。10月9日，南京市一位资深销售人士对《华夏时报》记者表示，“几年前，许多人不顾楼盘实际价值，更不在意开发商财报，不惜花巨额‘茶水费’和高首付也要摇号抢房。那时候许多人对楼市信心满满，以为涨了还会涨。而当前优惠政策不断出台，购房者却犹豫了。”
今年以来，房地产市场逐步探底，为拉动市场、刺激需求，近期各地出台了多项优惠政策。8月底，上海对临港新片区非户籍人才放松购房门槛。9月，二三线城市限购政策出台频率和力度增加，天津、苏州、济南等近10城相继出台相关政策，涵盖放松限购区域范围、放松购房套数认定标准等多方面。
与此同时，多城开始降低公积金贷款首付比例、提高贷款额度，多城支持“一人购房全家帮”和“商转公”。9月开始，无锡、合肥、广州等城市开始推广二手房“带押过户”模式。北京也开始实行存量房交易“连环单”业务并行办理，努力促进二手房交易的相关政策持续扩围。
9月29日，央行、银保监会发布通知指出，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
从三四五线城市到一二线城市，从地方到中央，今年以来，优惠政策不断释放。10月9日，郭毅对记者分析，“2016年之后，持续4年时间，房地产市场一直在被打压，市场从上扬到稳定又到下行，趋势一旦形成，若要扭转，就需要时间，也需要政策和市场多维发力。”
此外，郭毅还指出，虽然目前房地产调控政策开始放宽，但并未回到2016年前的宽松程度。当前多数城市依然正在执行相对严格的限购和首付比例政策，也就是说，整体市场的复苏还需要更为宽松的政策支持和一定的时间周期才能显现效果。
柏文喜对记者分析，“限购、疫情等只是短期性影响因素，因此不能用行业周期的老思维去看待此次地产市场下行。行业周期思维，是去年上半年尚大肆扩张拿地与并购的部分房企踏错节奏陷入困境的主要原因，也是去年下半年以来各种救市政策频出却至今未能明显起效的原因。”
柏文喜认为，要推动楼市回暖以及重燃行业信心，就要打破原有的行业周期和调控思维，对行业发展态势与宏观经济运行、宏观政策、市场需求变化等进行综合评估。必要时，可能还需政府直接介入并推出较大力度的化解行业矛盾与问题的措施，并重新规划行业发展方向与发展模式，这样才能真正推动行业进入良性循环与可持续发展状态。
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