为了解全国各地房地产市场实际情况，更好地为国家“十四五”房地产业发展规划做好相关准备，根据国家发展改革委价格监测中心的工作部署，辽宁省价格监测局近期组织沈阳、大连、丹东、锦州、阜新等5个城市发展改革委价格监测机构开展了房地产市场情况调查，并赴沈阳、阜新进行了实地调研。现将有关情况报告如下：
一、近两年房地产市场总体情况发展现状
2019年，辽宁省按照“稳地价、稳房价、稳预期”的工作目标，因城施策，加强供需双向调节，引导住房合理消费，保持了房地产市场调控政策的连续性、稳定性。数据显示，2019年全省房地产开发投资同比增长9%，商品房销售面积3696.3万平米，同比下降6.1%，实现商品房销售额3049.1亿元，同比增长2.8%，销售均价为8249元/平方米，同比上涨6.6%；从数据看，房地产开发投资保持较快增长，商品房销售面积同比小幅下降，销售金额和销售均价延续上涨走势，但总体保持在合理范围内。
2020年初，新冠疫情爆发，对全省房地产销售造成巨大冲击，4月份以后，疫情得到有效控制，各地全面推进复工复产工作，房地产市场企稳向好，但“房住不炒”仍是主基调。主要呈现以下特点：
（一）房地产投资表现出较强韧性，但各地之间存在一定差异
据统计，1-10月全省房地产开发投资比上年同期增长3.2%。总体来看，在疫情常态化背景下，全省房地产投资的韧性较强；从各地情况看，截至10月份，沈阳市出让居住用地522.3公顷，同比增长15%，出让金额4670.8亿元，同比上涨24.3%；丹东市出让居住用地96.5公顷，同比增长146.6%；阜新市新开工面积86.8公顷，同比增长25.6%；而大连市受二次疫情爆发影响，居住用地成交面积仅179公顷，同比下降37.2%；锦州市受库存高企影响，房地产开发节奏有所放缓，居住用地成交面积38.9公顷，同比下降27.6%。
（二）全省商品房销售面积稳中有增，销售价格均有所增长，区域分化较为明显
疫情爆发期间，各地售楼处被迫关闭，中介机构交易停滞，房地产市场销售量明显下降，从二季度开始，疫情形势逐渐好转，1-10月全省商品房销售面积3053万平米，同比上涨1.2%，销售均价为8934元/平方米，同比上涨8.6%。在调查对象中，商品房销售面积除阜新同比上涨外，其余全部下降，但销售均价均有所上涨。其中，沈阳市商品房销售面积1140.32万平米，同比下降21.9%；大连市销售面积538万平米，同比下降15.5%；锦州市销售面积69.3万平米，同比下降7.7%；阜新市销售面积68.7万平米，同比增长10%。沈阳销售均价10760元/平方米，同比增长9.7%；大连销售均价15498元/平方米，同比上涨7%；锦州销售均价5570元/平方米，同比增长6%；阜新销售均价3553元/平方米，同比增长4.2%。
（三）二手房交易面积滑落严重，销售价格涨跌互现
从区域看，受资源禀赋、人口老龄化等因素影响，省内除沈阳、大连市外，其他三四线城市人口净流出数量逐年上升，特别是今年受疫情影响，导致二手房市场形势愈加严峻。1-10月份，沈阳市二手房交易面积1125万平米，同比下降18.4%，成交均价5620元/平方米，同比增长17%；大连市交易面积150万平米，同比下降11%，处于近五年低位；从房源类型看，重点学区房和服务好、地段佳以及周围配套设施齐全的二手房比较受欢迎，而老旧严重、居住条件差的基本上无人问津，且房价呈逐年下降趋势。其中，阜新市8-10月交易面积31.04万平米，成交均价1643.04元，交易面积和价格均有所下降。
（四）保障房建设形式多样
据调查了解，2018-2020年全省无公租房建设任务指标，各地根据自身实际，分别采取购买公租房、经济补偿、老旧小区改造及改善周边配套建设等形式，加强保障性住房建设。其中，沈阳市严把土地供应端口，要求保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；大连市积极探索常住人口住房的保障工作，出台多项政策举措，统筹推进土地规划和教育政策挂钩的联动机制；阜新市从2008年至2016年通过购买方式共筹集公租房2493套，平均购房价格为2500元/平方米，截止到2020年底，共完成棚户区改造22.3万户，新建回迁小区1089万平米。
二、各地出台房地产市场政策措施情况
面对“一城一策”、空间不断增大的局面，各地纷纷采取差异化购房政策，在贯彻“房住不炒”、抑制投机需求的主思路上，实现对楼市的预调微调，稳定房价预期，控制下行风险。主要有以下几个方面：
（一）疫情防控、复工复产方面
疫情期间，沈阳市房产局会同自然资源、城乡建设、税务、人社等部门联合发布《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》（沈房发〔2020〕5号），4月2日六部门再次联合印发《关于修订〈沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施〉及有序释放商品房预售监管资金的通知》（沈房发〔2020〕6号），共计出台“8+4项”扶持政策；大连市先后出台了金普新区应对疫情十项举措，全市应对疫情政策意见落户新规、公积金阶段性支持政策的意见、共有产权住房和《大连市政策性住房配建管理办法》；锦州市制定出台了《关于做好房地产销售企业和房产中介机构复工有关要求的通知》（锦住建发[2020]33号），从落实责任、复工条件、工作要求等三个方面对复工复产提出了具体要求，尽快排除疫情影响，促进房屋销售。
（二）房地产地价、房价开发管控方面
为了促进房地产市场健康有序发展，落实房地产调控城市主体责任，沈阳市结合住建部对房地产调控工作提出的问题和要求，出台了《关于落实房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》及评价考核措施，主要包括六方面、13条措施。9月6日，又出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（沈房发〔2020〕14号）文件。锦州市在积极落实国家、省房地产管控政策的同时，及时出台了《锦州市人民政府办公室关于进一步加强和规范房地产开发管理秩序的实施意见（试行）部分条款进行细化完善的通知》，细化完善新建商品房预售许可条件，调整期房准予预售的限制条件，加强行业监管和商品房预售资金监管；阜新市按照年度房地产计划，土地部门已放缓土地供应节奏，不任意增加商品房面积，有效防止新的库存出现。
（三）促进房地产销售、登记备案方面
7月7日，大连市出台了《关于规范商品房销售和网签备案行为的通知》，对开发企业销售、网签行为进一步规范，要求各开发企业明确告知房屋抵押情况，约定解除抵押时间，收取购房人首付款或全款的同时签订《商品房买卖合同》并网签备案。9月28日，制定出台了《大连存量房交易合同网签备案管理办法实施细则》，12月1日起，“市内四区”办理不动产转移登记、缴税业务的，需先通过存量房网签备案平台完成网签备案后提交办理转移登记和申报纳税。锦州市以房地产促销售去库存为主线，以搭建房屋租赁平台、棚改户购房平台、商品房信息发布平台“三个平台”为依托，以打通房屋租赁市场、棚改货币化安置、二手房市场、农民工市民化与商品房去库存通道“四个通道”为抓手，促进商品房销售，积极化解房地产库存。
（四）完善住房保障体系方面
沈阳市大力推进政策性租赁住房和公共租赁住房建设筹集，加快培育和发展住房租赁市场，先后颁布了《沈阳市利用中央财政资金支持住房租赁市场发展实施方案（2020-2022年）》、《沈阳市住房租赁市场发展试点专项资金管理办法》，出台了《关于配建租赁住房的若干意见》（沈房发﹝2020﹞11号）、《关于房地产开发企业自持租赁住房有关问题的通知》（沈房发﹝2019﹞61号）等政策，推进住房租赁多主体、多渠道供给；阜新市大力推进新型货币化安置，既调动了动迁居民自主选择的积极性，减少在外过度安置之苦，大幅度提高改造速度，又促进了化解房地产库存，增加地方政府税后收入。
三、当前房地产市场存在的主要问题
在调查过程中，有关部门、房地产开发企业、房地产中介机构等普遍反映了一些共性问题，希望引起重视。
（一）住房市场供需不均衡
房地产市场的结构性矛盾主要体现在产品结构与市场供求失衡，高档房屋数量比重过高，低价位房屋开发不足。锦州市反映，当前房地产市场表现为“潜在需求大于有效需求，实际供给大于有效供给”，短缺与过剩同时并存。在需求侧，随着锦州城镇化进程的快速发展，人们消费结构的不断升级，大量适婚年轻人口的形成等，都带来了住宅市场的巨大潜在需求，但锦州作为四线城市，发展较为落后，大多数的中低收入者买不起住房，几代同室现象屡见不鲜，说明锦州居民住宅实际需求还很低。在供给侧，近几年大量商品住宅楼闲置，市场上适用于大多数中低收入人群的经济适用房供给较少；阜新市部分开发商针对改善型住房群体对楼盘地点、房屋格局、物业管理以及周边配套等均有较高要求的特点，倾力打造高品质楼盘，且销售火爆，同时受本地人口流失严重影响，刚性需求减弱，导致普通楼盘销售不畅。
（二）房地产企业行为不规范
由于房地产市场监管体系不健全，开发企业及中介机构在整个市场中处于强势地位，在利益驱动下，存在市场操作过程不规范的现象。大连市调查了解，部分房企年末采用大幅降价+低首付/首付分期等手段来吸引客户置业，造成客户观望情绪，影响了客户购买信心，阻碍了市场平稳健康发展；阜新市房地产开发企业在资金压力下，大多采取缩短开发及销售时间的快周期模式，导致部分楼盘品质下降、配套设施不完善，甚至存在因工程质量、经济纠纷通过司法程序的问题，造成延期交房、工程停滞、群众上访等现象出现。同时据阜新市众鑫房产经纪有限公司负责人介绍，目前房屋中介机构较多，从事房屋销售工作的人员更多，人员素质参差不齐，恶性竞争愈演愈烈，急需对行业进行规范，创造公平的竞争环境。
（三）住房保障体系不完善
当前，部分地区中低等收入群体住房困难问题依然存在，受资金保障、土地供应、政策措施及制度机制等因素影响，各地在保障性住房建设方面还存在很大差距。沈阳市有关部门表示，由于住房租赁投入大、租金收益率低、市场不确定风险较高，各类市场主体和资本涉足市场住房租赁的积极性不高，机构化、专业化、规模化运营的市场主体发育不充分。有关住房租赁的税收执行标准不统一、不明晰，对个人是缓征或零税率，但对租赁企业就需要按法人性质缴纳相关税收；锦州市棚改项目资金短缺，融资方式单一，棚改与库存商品房通道不畅，农民工市民化的相关配套政策不到位，开发企业在商品房开发结构上单纯开发商品住宅较多，开发养老、旅游、办公、工业等具有差异化、特色化的地产较少。
四、政策建议
今年是“十三五”的收官之年，也是城镇化进程快速发展的关键时期，面对新的挑战和发展机遇，我们要积极探索房地产业发展的新方式、新途径，为“十四五”期间顺利进行新旧动能转换、促进房地产行业转型升级打下坚实基础。
（一）加强住房结构调整
坚持以科学发展观为统领，推动房地产行业高质量发展，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。一要不断探索商品住房用地供应方式，稳定用地价格，防止高地价导致高房价，结合商品住房库存去化周期变化，合理调节住宅用地供给；二要根据住房现状、需求预测及在建、在售住房规模等，立足经济社会发展及资源、环境、人口等约束条件，统筹安排住房和建设总量、供应结构、空间布局和开发进度，合理确定商品住房和保障性住房供应比例；三要在银行结构性贷款方面有一定的针对性，引导消费者理性消费和减少投资行为，同时完善差别化住房信贷政策，支持中低收入群体自住性和改善性住房需求。
（二）健全市场监管机制
要强化对房地产开发与销售行为的监管，确保房地产市场信息对称、交易公平，降低交易成本。在政府层面，建立房地产市场平稳健康发展联席会议制度，涉房部门加强联动，密切协作，实现部门信息共享，综合运用经济、法律和必要的行政手段，对影响房价、地价变化的各种要素实施综合管理；在开发商层面，要规范开发经营秩序，使土地出让、融资、开发、市场准入、销售和社区服务等整个房地产投资开发经营过程，在同一个科学有序的管理和统一标准的监控之中进行；在中介机构层面，要进一步健全中介交易市场的制度规定，积极探索建立房地产经纪人专业委员会等行业机构，接受社会和消费者的监督，惩罚中介交易机构在经营活动中的不法行为。
（三）完善住房保障体系
积极推进住房市场体系和住房保障体系建设，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足多层次住房需求。一要贯彻新发展理念，全面实施城市更新战略，推动商品住房市场、住房租赁市场、住房保障市场相互促进协调发展，并建立完善的工作制度，做好解遗办证查缺补漏等收尾工作，确保不发生新的遗留问题；二要进一步提升建筑装配式、全装修比例及人均住房面积，因地制宜提升开展老旧小区及棚户区改造水平，建立公租房运营管理机制，更好的吸引企业和机构参与运营管理；三要加大保障性住房建设资金筹措力度，积极争取中央补助+各级财政支持，大力推进保障性住房、棚户区改造建设，同时还要加强资金绩效评价，提高保障性安居工程财政资金使用效益，更好实现保障性安居工程建设目标。
