11月14日，地产股强势大涨的异动行情，让不少刚刚在“金九银十”经历挫败的房企老板，逆着初冬的寒风尝试了一把“烈日狂欢”的劲爽。在近乎全线飘红的内房股行情列表上，挑头的德信中国最高暴涨逾150%，南方产业智库上市房企60健康（HFI－60）指数重点监测的碧桂园、正荣地产、富力地产、旭辉控股、雅居乐、合景泰富、融信中国、时代中国、天誉置业、弘阳地产等房企，单日涨幅均突破了30%。
尽管年初至今，不少地产股仍处于行情“腰斩”甚或“胸斩”的悲痛中，但如果在10月底划一道分水线，有投资人士粗略一算，从11月1日以来的短短半个月，部分内房股暴涨了逾两倍。这也让不少场内人士坚信，地产股“筑牢底部、强势回升”的趋势性行情业已形成。
内房股触底强势反弹
11月1日，旭辉控股（00884.HK）的每股价格摸到了0.37港元的当前年度最低成交价。11月14日，该股录得的最高成交价格是1.78港元，这意味着过去的14天，旭辉控股股价涨幅高达381%。笔者注意到，以旭辉CEO林峰为代表的林氏三兄弟，11月1日刚刚以40.2万港元的代价，在公开市场合共买入100万股公司股份。只可惜股本太少，虽然股价连翻了四倍多，这一波操作也不过进账153万港元，在财大气粗的房地产老板眼里，这一点盈利自然“九牛一毛”也算不上。（登陆南方+房向标了解更多旭辉控股信息）
事实上，在今年刚刚发布2021年全年业绩报告后，林氏兄弟就在公开市场上掀起了自掏腰包增持自家公司股份的大幕。仅3月25日—29日四个交易日内，林峰等人便连续增持521万股旭辉控股的股权，耗资约2167万港元。紧接着，在7月中间的短短两周内，三人再次合共买进了250万股，总花费超600万港元。这前后两波“猛于虎”的操作，正好处于内房股集体下跌的大趋势之中。笔者算了一下账，从3月25日旭辉控股每股均价约3.8港元，到11月1日收盘0.39港元的价格，中间7个多月，旭辉控股的股价跌掉了近90%，直到立冬前一个星期，内房股才止跌回升，进入强势反弹的通道。但即使以11月14日收盘1.36港元来计，相比3月25日的高点，仍然净亏64.2%。
2022年5月以来旭辉控股股价走势图。数据来源:百度股市通
诚然，林氏三兄弟今年在公开市场增持的总成本不过2807.2万港元，哪怕所有增持价格以3.8港元的高点来算，亏掉的钱也不及三兄弟中“老幺”林峰一人的年薪。但笔者从媒体公开报道获悉，截至11月1日的最后一波操作，林氏兄弟组成的控股股东实际已占有旭辉控股已发行股份约51.56%的股权，合共4,871,743,385股。这是什么概念？若以3.8港元的单价来算，价值约185.13亿港元，六成的亏损即逾111亿港元。2021年，旭辉控股的每股成交价曾攀至6.9港元的历史巅峰，相比2022年11月14日1.36港元的收盘价格，中间仍有80%的落差。
当然，即使在“最困难”的阶段，林峰仍然认为地产股受到空头过度打压，而旭辉的股票亦长期被市场严重低估。2021年11月，其兄弟三人作为旭辉大股东，就公开宣称，要用行动表达对公司的支持及信心，大额注入认购供股，承诺未来最多将投入16.73亿港元用于助力公司的长期发展。
学者型地产开发商
在国内的房地产界，林峰是一名颇有学者范儿的房地产开发商。旭辉控股是其两位胞兄林中和林伟从一家物业公司起家逐步创立的大型房地产开发企业。在林氏三兄弟中，林峰是唯一喝过“洋墨水”的一位。其1998年7月在厦门大学毕业并获得经济学学士学位，2001年7月取得英国一流的老牌研究型大学——邓迪大学工商管理硕士学位。学成回国后，林峰加入了由兄长们一手创立的旭辉集团，并在家族关照下茁壮成长。2011年，旭辉控股（集团）建成立后，经历10年“漫长修炼”的林峰，正式成为公司核心管理层的中坚力量，对旭辉次年登陆港交所后完成从年销百亿元到2021年逾2473亿元的“十年爆发式增长”立下汗马功劳。
多年来，作为行业风云人物，林峰和万科董事会主席郁亮一样，把运动和健康当成企业文化的一部分，推崇和实践企业合伙人制度，并经常面对媒体公开发表自己对行业和市场的真知灼见，给大家留下“三观”很正的良好印象。
旭辉CEO林峰。图片来源:旭辉集团官网
譬如，在2018年万科首次在会场挂出“活下去”的横幅之前，林峰在2017年9月就曾经在媒体面前表示“未来的房地产有机遇也有危险，所以我们争取成为活下去的那部分人，只要活下去你就有发展的机会……未来的房地产市场仍然是一个巨型的市场，但行业规则已经成熟，专业能力必须越来越强。因为地价很贵，每一块地都是翡翠的原石，把原石雕坏了，翡翠就没有价值了。最重要的是把产品雕琢好，把服务做好，把客户的口碑做好，用户才愿意用钞票投票。”
而早在2016年的全国工商联房地产商会的论坛上，他已经明确提到，房地产企业赚快钱、赚轻松钱的时代已经过去了，未来房企考验的是产品运营能力，资产经营能力会对开发能力有更大的影响。“要应对房地产未来发展方向，没有什么捷径，我们只能潜心运营，深入研发产品。”
2021年5月，他在一场公开论坛上针对“地产新形势”提出一系列鞭辟入里的观点，规劝那些宁愿牺牲利润也要抢地的同行，呼吁他们保持理性，坦言“存在的不一定是合理的”，旭辉选择“在别人贪婪的时候恐惧，别人热烈的时候冷静”。面对行业变化，“你改变不了世界，只能改变自己。”旭辉将追求有质量的增长，始终保持有利润和回款的销售。同时，旭辉将以客户为中心，用心做好产品和服务，赢得市场认可。此外，旭辉还将以战略终局思维布局多元化赛道，为旭辉未来可持续增长奠定基础。
2021年底，他更是发文直言，地产已经进入青铜时代，是一个冰河期与寒武纪，不会再有春暖花开，要做好漫长冬天的准备。只有放弃幻想认真降杠杆，房地产行业才有未来。未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%。“没有倒闭的行业，只有倒闭的企业，曙光将再现，要保持信心。”
2022年初，林峰再次撰文对地产行业提出9大猜想，并提炼出“拐点、缩表、平稳、分化、变革”五个核心关键词来指代房地产行业的新变化。文中大量引用文学和哲学经典名言，预测2022年行业将迎来规模与规则的拐点，一个新时代开启，冰与火共存的青铜时代。新时代下，危与机并存，大破中有大立，顺势而为者，方得新生。
然而，就在11月这一轮内房股集体强势反弹的大行情即将到来的前夜，旭辉控股集团突然发布公告称，已暂停支付公司境外融资安排项下所有应付的本金和利息（公司预计将继续支付的若干有抵押的项目贷款除外）。而截至11月1日，旭辉的境外债务总额约68.5亿美元，到期未付的本息总额约为4.14亿美元。当天截至收盘，旭辉控股集团股价下跌25%，下探至0.375港元的本年度最低股价。
作为地产行业公认的“模范生”，旭辉控股上半年还在照常拿地，没想到下半年就突然官宣债务违约，几乎震动了整个地产界。而林峰以前在同行面前一路表现出来的“明智”和“通透”，让他在媒体面前更显得有些尴尬。
放弃表外债务才能实现有质量增长
面对前所未有的困难，为什么旭辉撑不下去？在业内人士总结看来，原因不外乎这三个:现金受限、表外债务、销售低迷。其中，被“三道红线”绿档企业掩盖的“表外债务”，当下显得尤为刺眼。
旭辉集团。图片来源:旭辉集团官网
值得玩味的是，2021年7月26日，林峰还在旭辉官微上专门发文表示，除了目前已经纳入监管的剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比“三道红线”及两个观察指标经营现金流和投资买地金额这五个显性指标外，房企还应关注五个隐性指标，即总负债周转率、资产流动性、债务集中度、真实利率水平、表外负债情况。“五个隐性指标结合五个显性指标一起来看，能够更加客观综合地体现企业的债务风险度。”
谁能想到，一年后，他自己管理的企业，却成了自己文章批评的对象。
就在内房股集体强势反弹的近日，旭辉已正式宣布要寻求境外债务重组。在全球经济衰退和疫情大流行的背景下，若仅仅以旭辉目前遭遇的困难，去质疑林峰过去对这个行业的那份赤诚和热爱，显然也有失偏颇。
不可否认，在企业文化、公司制度、人才培养、产品服务以及发展战略等诸多方面，林峰及其兄弟治下的旭辉确实仍有许多值得同行去学习的亮点和长处。林峰多年来直言不讳和乐于分享的性格，给同行带来启迪的同时，也让他收获了许多难得的朋友。
然而，在冰与火共存的青铜时代，这位学者型的房地产人，能否像他自己所说的那样，在新规则下转危为机，完成从开发专家向运营专家转型，并最终实现有质量的增长，值得我们期待！
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【记者】冯善书 周中雨
【出品】南方产业智库
【作者】 冯善书
南方产业观察
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