武汉某小区。 董红艳 摄
本报记者 李贝贝 见习记者 董红艳 北京报道
10月10日，《华夏时报》记者从业内人士处获悉，武汉首套商贷利率将下调为3.9%，跌破4%。经致电多家银行核实，部分银行向记者证实了该消息：“不过目前还没有执行，应该就在最近这几天就会落地了。”
利好政策不间断的情况下，武汉今年黄金周楼市看起来暖意融融。记者采访多个楼盘获悉，其现场热度较高。多名新房销售人员对记者表示，“今年十一比往年销量都要好。”但同时，记者也从市场了解到，二手房市场表现平平。官方数据显示，武汉楼市黄金周7天成交量同比下滑36%。
10月9日，中原地产首席分析师张大伟在接受《华夏时报》记者采访时表示：“武汉楼市最大的问题，是供应过多。”
数据较“冷”，案场很“热”
据武汉房管局数据，10月1日-7日武汉市商品住宅合计成交472套，合计5.66万平方米，较去年国庆同期下滑36%，其中10月1日成交超过270套，其余6天总成交202套。
虽然数据较“冷”，但黄金周期间楼盘案场的表现却与之截然相反。
“十一”前后，《华夏时报》记者采访了多名销售人员，他们大多销售了2-3套房源，表示卖得不错。
“我卖了三套！奖励了1000元奖金和3天休假！” 武汉青山商圈的新房销售陈英杰（化名）兴奋地对记者说。陈英杰直呼：“假期好累！第一天就早起去接客户，然后一直忙。黄金周第二天，我还没到，客户就已经坐在店里等我了。”陈英杰称，十一期间基本上每一天都是从早上7点忙到晚上9点。
武汉房地产业内人士李潇潇（化名）告诉《华夏时报》记者：“今年十一比往年销量都要好。”对于数据与案场情况的反差，李潇潇解释称：“网签数据滞后了，网签数据没有那么快。国庆节期间的网签数据至少也得一个月才能出来。”据悉，十一期间的买房者只是交了定金，其后还需要审核购房资格、支付首付金额，然后才可以进行网签。
因黄金周期间武汉也有疫情管控，其对楼市影响几何？
“本来我给自己定的目标是7套的，因为疫情，好几个客户都没回来，有点小遗憾。”陈英杰原计划大展拳脚：“本来经理说，国庆卖5套的话，就奖励我2000元和半个月的休假的。我牛都吹出去了，结果没有达成！”据悉，因为临时出现的疫情，陈英杰好几个深圳、北京的客户都取消了返汉行程。
对于疫情，沌口商圈的中介朱晓东（化名）感受并不深：“除了封控地区进出受限，其他地区还好，我们没有受到太大的影响。我卖了2套，上周签单，这周收尾。”
“卖的蛮不错！大部分的开发商都优惠蛮大。”同为沌口商圈的中介赵明明（化名）告诉记者。随后，赵明明给记者看了两张他们的宣传喜报，其中一张喜报上赫然写着：“热烈祝贺武汉新房十一黄金周首日突破400单！”另外一张“喜报”则称：“恭喜汉阳客发部，2022年10月3日，百单之后再过百单！”据了解，第一张是赵明明所在的中介公司黄金周期间所签约的新房成交单数，第二张是该公司一个区域门店在10月3日的销售业绩。
楼盘以价换量
武汉为“十一”楼市作了全方位的铺垫。除了接连不断的利好政策，“十一”期间武汉各楼盘促销力度也是不小。
“十一”期间，武汉在售的多个项目采用了花式营销手段。案场活动怎么热闹怎么来，云端集市、帐篷烧烤趴、音乐啤酒烧烤节、彩绘DIY活动、业主生日会、时尚秀、美食节、露天电影节等，休闲、娱乐、美食一样都没少；优惠策略方面也是眼花缭乱，多个楼盘推出限时特价房源、成交砸金蛋、按时签约98折、按揭99折、一次性支付98折、赠送5年物业费等多项优惠活动。
相比城区，武汉远城区的楼盘优惠力度相对较大，其中江夏区的路劲时代城首付低至14万元，定房源可赠送车位；富力绿都中央公园等楼盘称还可以进行首付分期。“十一”期间武汉部分豪宅楼盘也在降价销售。从中介人员发布的广告信息可以看到，位于武汉外滩金融中心的复星外滩中心推出28000元/平方米的特价房源，每平方米直降2万元。
总体而言，武汉的大多数楼盘都有以价换量的趋势。
公积金、商贷利率双双下调？
今年以来，武汉进行了多次楼市松绑，取消了四大远城区的限购、降低了购房者的社保要求，释放了更多的房票，房贷利率也是降了又降，达到历史新低。9月底，武汉已经实质执行二套首付40%的标准。
不过，利好政策并不止于此，“十一”前夕，央行发布了公积金利率下调政策。央行称自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套住房公积金贷款利率政策保持不变。
10月初，多个中介人员告诉记者武汉公积金贷款政策也进行了相应调整。10月10日，《华夏时报》记者致电武汉公积金管理中心，相关工作人员称武汉10月1日起开始执行首套房公积金利率的下调政策；已经办理成功的存量公积金贷款，其利率将在2023年1月1日起开始下调。
同时，该工作人员还表示武汉公积金贷款上限也在10月8日起调整，其中首套最高可贷90万元，二套最高可以贷70万元，首套和二套公积金贷款的上限金额均增加20万元。
在此情况下，如果购房者首套房公积金贷款为70万元，30年等额本息的话，利率下调为3.1%后的月供金额将为2989.11元，相比调整前每月少还款57.33元，总利息将减少2.06万元。
除此以外，记者从业内人士处获悉，武汉或将在10月中下旬执行商贷首套3.9%，二套4.9%的房贷利率。为此，10月10日《华夏时报》记者致电多家银行工作人员，其中浦发银行某支行信贷经理告诉记者：“武汉商贷利率的确将会再次下调，不过目前还没有执行，应该就在最近这几天就会落地了。”
也就是说，武汉的首套房商贷利率将在现行4.1%的利率基础上下降0.2个百分点，降到4.0%以下，再次达到历史新低。以30年100万元的等额本息贷款为例，首套商贷利率下调后，购房者月供金额将减少115.3元，总利息将减少4.15万元。
按照贷款申请流程1-2个月来推算，“十一”期间的买房者将都有机会享受到公积金和商贷利率下调的政策。
专家：库存太大应减少土地供应
与新房不同的是，记者采访多个销售了解到，武汉黄金周期间二手房市场表现平平。其中，二手房中介高远天（化名）对记者表示，“十一”期间他基本没有客户去看二手房，最终也没能开单。
“十一期间，一直都是新房的天下。”高远天显得有些无奈。
高远天认为，目前武汉的二手房市场，刚需客户大多都在犹豫，不敢下手，只有“极刚”的才会下手。现在，置换的客户会多一些，置换客户多是以小换大、以差换好，相比刚需客户而言，置换客户“想得开，胆子大”，信心更足一些。
高远天说：“不是没有想要买房的客户，是大多都在等，等行情有变好的趋势再下手。”
而除了购房者信心的问题，业内人士认为，武汉房地产市场还存在其他方面的问题。“武汉楼市最大的问题，还是供应过多。”张大伟分析指出，武汉楼市依赖大量的高校毕业生和快速的城镇化进程，得到了迅猛的发展。但是在此情况下，武汉房地产呈现出超前发展的态势，土地供应量很大，新房供应量也随之增多。
据克而瑞公布的30城库存排名数据，截至2022年8月底，武汉新房库存面积2074.66万平方米，全国排名第二，仅次于青岛。
张大伟认为房地产市场在投资需求旺盛的情况下，供需尚能保持平稳。但疫情等原因导致购房需求减少，积压库存就明显影响了市场的稳定。武汉现在应该阶段性的减少土地供应，消化库存。如果继续大量供地，武汉整个房地产市场，特别是郊区过剩的压力将会更大。
不过，武汉土地供应脚步似乎已经放慢，2022年武汉土拍市场总体降温明显。2022年武汉第三轮土拍成交金额317.08亿元，同比上一年第三轮减少了37%。从成交地块的信息可以看出，武汉城区土地供应仍然保持着热度，但是郊区土地市场显得较为冷清，供应量已经在减少。
同时，张大伟还指出要解决武汉房地产市场的问题，还应当降低购房者压力，新购房贷款降息的同时，存量房贷也应该降息。
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