华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道
2022年11月15日，由华夏时报社主办的“坚守信念 突破未来——2022年华夏数字经济与智慧人居高峰论坛暨第六届金瓴奖揭晓”盛会在北京北辰五洲皇冠国际酒店举行。众多一线财经专家学者、品牌房企大咖齐聚盛会，从宏观环境、政策、市场、企业角度总结当下形势，权威解读房地产行业的新趋势、新方向，深度解析房地产与资本市场的关系，以一场思想的碰撞探索行业新的发展模式，为房地产企业实现稳健高质量发展提供参考借鉴。
会上，在中国城市更新论坛秘书长、HuanXin创始合伙人陈方勇的主持下，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华、乐乎集团创始人、CEO罗意、魔方生活服务集团CTO常海松、雅诗阁中国华北区业务拓展部与资产管理部副总监马征、中国饭店协会酒店资产管理专业委员会专家于鲁津等专业人士齐聚“大浪淘沙 重塑长租公寓新格局”的圆桌环节，共同探讨了行业变化对长租公寓运营商的影响、数字化对行业的影响等问题，观点精彩纷呈。
“市场教育”加速租赁市场理性成长
房地产行业的格局正在重塑。近年来，经历了暴雷、跑路、租金贷危机等剧烈震荡，长租公寓行业加速洗牌。如今，二十大再提“租购并举”，租赁住房上升到国家战略高度，密集出台的各项利好政策，也令租赁住房市场迎来新的历史性发展机遇。
常海松坦言，两三年前，行业中部分头部玩家基于采用互联网的打法，高举高打，对市场产生了一些不利的影响，加上近两年来疫情对长租公寓运营的冲击，“外部条件的变化也给我们从业者带来了很多思考和挑战，压力也蛮多的”。但常海松觉得，行业的变化与压力“本身是一个好事儿，也让我们静下心来思考这个行业的本质到底是什么，它到底是什么样的行业”。
常海松介绍说，魔方公寓认为，“民生、微利、长期稳定”是长租公寓的本质。基于这一判断，魔方在内部提出“三升一降”，要求提高产品品质、获客能力及服务水平，下降运营成本。当然，这些都要基于科技化的建设能力，而“这是长期的、深入的、缓慢的、精细化的建设和运营的事儿”。
从业15年，罗意的感受也十分明显：从2021年开始，租赁行业“需求端在多样化、多元化，供给物业形态、资产属性都在变得更加多元”。
罗意进一步指出，从产品形态上看，在原先单一的刚需公寓产品之外，开始出现类商务的需求和家庭需求，市场倒逼运营商进行品质提升、丰富产品类型；从需求端来看，租赁市场亦更为多元，预计会出现家庭型租赁社区、养老型社区的需求；从资产端来看，2021年之前，在不动产领域，长租行业曾是坪效最差的业态。但随着行业的变化，大量资金开始回流进入租赁赛道，长租公寓“现在算得过来账了”。
“整个租赁住房我认为是在非常好的一个状态，我作为从业者是觉得我们现在算账比以前轻松得多，而且现在竞争人数也变少了，经过市场教育以后都变得特别理性、克制。所以我认为理性、健康、可持续的租赁大时代到来，我的看法是积极的。”罗意直言，“当然有疫情、不确定性等外部的情况，但是租赁住房在外部经济冲击情况下，它比很多业态都要表现好，租赁住房行业有非常多的机会，我们有理由更加乐观。”
同样乐观的还有马征。马征坦言，当下服务公寓市场确实受到了一定的疫情冲击和影响。但从应对的结果来看，相较酒店行业，服务公寓的“抗击打能力还是很强”。
从雅诗阁在全国市场上的表现来看，在2022年的前三个季度中，长住收入持续增长，目前已占全部营收的67%，相较 2021年又有所提高，使雅诗阁的业绩具有非常强的抗风险能力和韧性。马征觉得，“无论是长租公寓还是高端服务式公寓，只要服务的人流动性在、需求还在，它都可以找到自己对应的客群。”
对于上述嘉宾们的看法，陈方勇表示，买房是投资，租房是消费，所以未来很多消费端、需求端这应该是国家二十大、“十四五”、“十五五”重点鼓励的。而经过近年来的市场洗礼、头部运营商的大洗牌，也令整个市场得到了教育。总结来看，“做长租公寓，确实要有长线思维”。
穿越周期，长租公寓变身“防御性资产”
2021年以来，随着租赁住房上升到国家战略高度，国内密集出台各项利好政策，租赁住房市场迎来新的历史性发展机遇。什么才是长租公寓下一步发展的正确姿势？如何重塑租房市场新格局？
邹琳华表示，毫无疑问，二十大大再提“租购并举”，中央政策很明显，对租房市场是非常支持的。长期从事于房地产研究的邹琳华建议，“租房出租的并不是简单的砖头或者建筑，出租的是与住房相关联的一个城市和区域的公共服务，所以城市区域的选择是非常重要的。”
常海松表示，“长租公寓是魔方长期看好的赛道，魔方愿意和所有朋友，尤其是国企客户共同携手，输入我们的运营、科技能力，共同让行业越来越好。”
马征表示，自1984年首家服务公寓开业以来，雅诗阁深耕行业领域、积累了丰富的运营管理经验，并在设计能力、IT技术及销售渠道等方面进行不断储备及创新。未来，希望可以通过积累下来的感受以及真实的经验，能够辅助旗下本土长租公寓品牌“雅遇”在市场上有更好的发展，适应更多人群的需要；陈方勇则表示，在中央对于长租公寓的政策支持之外，对于从业者而言，更多还是靠自身能力。
从资本的角度来看，公开资料显示，目前资本正对中国租赁住房市场表现出持续的热情。
于鲁津直言，国内宏观经济下行之时，寻找相对稳定且较高回报率的资产是金融资本市场接下来的课题之一。“在这样的周期里，资产证券化产品通过将相对高收益的资产进行证券化，在保证一定回报率的前提下赋予一定的流动性，是符合未来资金端需求大趋势的。” 于鲁津说。
在于鲁津看来，从资产配置的角度而言，具有稳定现金流的资产都是良好的“防御性资产”。长租公寓虽然回报率相对较低，却是基于老百姓衣食住行的刚需，薄利但充满韧性，加之“房住不炒”等利好政策的支持，以及长期的、低成本的资金加持，长租公寓这类资产具备了一定穿越周期的能力或者说是基础——而这恰恰是当下资本最为看重的能力。
当然，若想得到资产证券化或者得到资本的青睐，也需要具备“3+1+1”的核心指标：“3”为经营回报率、资产回报率、投资回报率，其中一个“1”是指估值，另一个“1”则是指合规。根据“3+1+1”，于鲁津认为，“公寓资产仍是大有可为的”。
此外，于鲁津表示，盘活国有资产亦是租赁行业的重要机会。“作为市场化的机构，能够主动帮助国有资产提高运营效率、进而提升资产回报率，协助国有资产完成合规性等各方面的准备，助力资产证券化等渠道盘活资产，把原有运营层面的业务变成一个综合性的解决方案，可能是更有价值的一件事情。”于鲁津认为。
值得一提的是，作为“十四五”时期住房建设的重要任务，保障性租赁住房建设成为各城市现阶段住房保障的重中之重。在政策倾斜、资金支持等一系列政策利好下，不少长租公寓项目也纷纷纳入保障性租赁住房体系。
尽管较早涉足“保租房”赛道，但罗意依然强调，“市场的归市场，保障的归保障”。其解释说，“保租房”的租金水平相比市场化租赁住房偏低，但同时也会获得土地性质更改无需缴纳土地出让金、使用民水民电、获得长周期低息贷款等红利。至于是否需要投身“保租房”赛道，罗意建议，长租公寓运营商应按需选择。
至于保障性租赁住房如何定位的问题，邹琳华则称赞同罗意的观点：“保障性租赁住房由市场组织提供，其土地、资金都来源于市场而不是由政府投入。必然它的结果就是：租金价格原则上还是市场定价，只是因为享受了政策优惠，所以租金会略低于市场。市场提供土地、资金等资源要素，政府提供优惠政策，这是一个相互妥协的过程。因为在现有的市场环境下发展长租房市场难以推进，所以通过一些政策的支持，充分调动市场资源来把事情做下去。”
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